Gentrificación, despojo urbano disfrazado de «progreso social»

El incremento de rentas, la expulsión de residentes y la conversión del espacio urbano en mercancía desatan una nueva lucha por el derecho a habitar. Mientras España busca frenar la especulación inmobiliaria, Ciudad de México comienza a regular un fenómeno que ha desplazado ya a miles de personas

El caso español: propiedad horizontal y fin de las visas doradas

Una ciudad para quienes pueden pagarla. Esa es la síntesis brutal que deja el fenómeno de la gentrificación en la Ciudad de México, donde el valor del metro cuadrado se ha duplicado en menos de una década en zonas como Juárez, Condesa o Roma, impulsado por la especulación inmobiliaria, el auge del alquiler turístico y una política urbana complaciente. En la colonia Juárez las rentas crecieron 41% desde 2020, mientras que en Condesa el valor por metro cuadrado alcanzó 54 mil 61 MXN en julio de 2025 (Expansión, 17.07.25).

En este contexto, 7 de julio cientos de personas marcharon en la capital para protestar contra la gentrificación. Las consignas acusaban al turismo extranjero, a Airbnb y a los Gobiernos locales de haber convertido el derecho a la vivienda en un privilegio de mercado. «Nos están desplazando en nombre del desarrollo», denunció una manifestante durante la marcha (El País, 08.07.25).

Ante la presión social, la jefa de Gobierno Clara Brugada anunció un plan de 14 puntos para controlar el precio de las rentas, sancionar abusos, crear vivienda pública y regular las plataformas de renta vacacional. «La vivienda no puede ser una mercancía; debe ser un derecho», dijo Brugada al presentar el programa.

En contraste, países como España han ido más lejos: a partir de abril de 2025, se eliminó la «golden visa» que otorgaba residencia a extranjeros con inversiones inmobiliarias superiores a 500 mil euros. La medida busca frenar la especulación que infló los precios de alquileres en ciudades como Madrid y Barcelona. «No queremos ciudadanos de primera y de segunda según su cartera», argumentó el presidente Pedro Sánchez (HuffPost, 03.04.25).

El caso mexicano contrasta no solo por la lentitud de sus políticas, sino también por las figuras que se benefician del modelo español: exmandatarios como Felipe Calderón y Enrique Peña Nieto residen en ese país bajo esquemas de inversión que hoy son blanco de protestas y reformas.

En la CDMX, las investigaciones judiciales apuntan a la existencia de un «cártel inmobiliario» operado por funcionarios del Partido Acción Nacional (PAN) en la alcaldía Benito Juárez. De acuerdo con la Fiscalía General de Justicia capitalina, entre 2015 y 2021 se habrían entregado de manera irregular decenas de permisos de construcción a cambio de sobornos. Entre los señalados figuran exalcaldes panistas como Christian Von Roehrich, detenido en diciembre de 2023 acusado de uso ilegal de atribuciones y asociación delictuosa, así como otros funcionarios cercanos al entonces jefe delegacional Jorge Romero, excoordinador del PAN en la Cámara de Diputados, y líder actual de ese partido.

Según las carpetas de investigación, los implicados facilitaron construcciones ilegales, sobrepaso de niveles permitidos y simulación de dictámenes estructurales. A la par de la especulación, este esquema contribuyó a la saturación de servicios, la pérdida de áreas verdes y el desplazamiento de residentes de ingresos medios y bajos.

De colonias a vitrinas

Durante décadas, colonias como la Roma, Condesa, Juárez o la Santa María la Ribera fueron zonas de clase media con vida barrial, comercio local y una fuerte identidad vecinal. Hoy, muchas de esas calles arboladas y edificios de valor patrimonial lucen escaparates de diseño, cafés de especialidad, terrazas gourmet y renta de bicicletas eléctricas. Lo que para algunos es sinónimo de modernización, para otros es el síntoma de una ciudad que se les volvió ajena.

La Condesa, declarada «Barrio Mágico» por el Gobierno federal en 2011, se volvió uno de los epicentros del llamado turismo de experiencia y del arribo masivo de nómadas digitales tras la pandemia del COVID.

El efecto ha sido el desplazamiento progresivo de familias, sobre todo inquilinas, que no pueden asumir el nuevo costo de vivir donde siempre vivieron. «Me mudé a la Roma Norte hace 20 años, cuando el barrio aún vegetaba en la decadencia (…) alquilar un piso viejo costaba siete veces menos de lo que pago ahora» relata un vecino (El Heraldo de México,10.07.25).

Este proceso no ocurre en el vacío. Un estudio del colectivo Right to the City identificó que más del 60% de los nuevos anuncios de alquiler en colonias centrales están dirigidos a extranjeros, estudiantes temporales o trabajadores remotos. En contraste, los comercios tradicionales han ido cerrando ante el alza de rentas comerciales, dando paso a franquicias o conceptos gourmet que capturan mejor el poder adquisitivo del nuevo público.

«La gentrificación no es un problema de migración (…) estamos en contra de la violencia como modelo de gobierno», declaró Yessica Morales, vocera del Frente Anti-Gentrificación Mx en entrevista con CNN (CNN Newsource, 10.07.25)

¿Turismo o desplazamiento?

Desde la pandemia de COVID-19, la Ciudad de México se ha convertido en uno de los destinos predilectos para trabajadores remotos de Estados Unidos, Canadá y Europa. Las cifras lo confirman: en 2023, CDMX fue el destino número uno para nómadas digitales en América Latina, con más de 50 mil llegadas prolongadas al año, de acuerdo con datos de Nomad List y el INM. Esta tendencia, impulsada por el trabajo remoto, disparó la demanda de alquileres temporales y aceleró la transformación del mercado inmobiliario.

Airbnb es el principal catalizador. Según datos del portal Inside Airbnb, más del 60% de las unidades ofertadas en colonias como Roma Norte, Condesa o Juárez están destinadas a renta completa, y no a habitaciones compartidas, lo que sugiere un uso intensivo como alojamiento turístico. En la alcaldía Cuauhtémoc, donde se concentran estas colonias, más del 50% de los anuncios son gestionados por anfitriones múltiples o empresas. El resultado es claro: menos vivienda disponible para residentes permanentes, más presión sobre los precios y el desplazamiento de familias.

En octubre de 2022, el Gobierno capitalino —bajo la jefatura de Claudia Sheinbaum— firmó un convenio con Airbnb y la UNESCO para «impulsar el turismo creativo en barrios tradicionales» de la ciudad. Lo que parecía una estrategia de revitalización urbana pronto generó críticas por parte de colectivos vecinales y urbanistas. «Firmaron con Airbnb mientras miles eran expulsados de sus viviendas por la subida de rentas. No se trató de cultura, sino de negocios», declaró la Red de Vecinos Roma-Condesa en un comunicado (La Lista, 04.11.22).

La situación escaló a tal punto que, en julio de 2025, la jefa de Gobierno Clara Brugada anunció que su plan de vivienda incluirá la regulación específica de plataformas digitales de renta vacacional. Aunque no se han detallado los mecanismos, se prevé que sigan modelos de otras ciudades como Barcelona o Nueva York, donde ya se limitan los días de renta y se exige registro oficial de anfitriones. «No vamos a permitir que una aplicación expulse a quienes han vivido toda su vida en estas colonias», dijo Brugada durante la presentación del programa (El País, 16.07.25).

El plan Brugada

Frente a la presión social y el deterioro del acceso a la vivienda, el Gobierno de la Ciudad de México presentó en julio de 2025 un ambicioso plan de 14 puntos para contener los abusos del mercado inmobiliario y garantizar el derecho a habitar la ciudad. El programa, liderado por la jefa de Gobierno Clara Brugada, articula medidas legislativas, regulatorias y de inversión pública enfocadas en tres ejes: contención de precios, vivienda accesible y control de plataformas digitales.

Entre las medidas anunciadas destacan: la creación de una Defensoría del Derecho a la Vivienda, una ley de rentas justas que limitará los aumentos al índice de inflación, un registro obligatorio de contratos de arrendamiento para evitar desalojos arbitrarios, la creación de un Observatorio de Suelo y Vivienda con participación ciudadana, y la regulación de plataformas como Airbnb, aún sin detalle normativo definido.

Además, se contempla una inversión de 9 mil millones de pesos hasta 2030 para construir y rehabilitar 200 mil viviendas populares, priorizando a jóvenes, mujeres jefas de familia y personas desplazadas por procesos de reurbanización (El País, 16.07.25).

«La vivienda no puede estar sujeta al mercado como cualquier mercancía. Es un derecho humano y vamos a defenderlo», declaró Brugada durante el anuncio oficial del plan, realizado en la explanada de la alcaldía Cuauhtémoc, epicentro del conflicto habitacional capitalino.

Sin embargo, la implementación enfrenta desafíos concretos. Por un lado, el marco legal federal limita las competencias de los Gobiernos locales para intervenir en el mercado inmobiliario. Por otro, las alianzas entre sectores inmobiliarios y actores políticos —como se evidenció en el llamado «cártel inmobiliario»— podrían obstaculizar reformas de fondo. Además, la ausencia de regulación nacional para plataformas digitales plantea un terreno desigual frente a compañías globales con poder financiero y lobby internacional.

Saltillo y Torreón

Aunque el debate nacional se ha centrado en la capital, el fenómeno del encarecimiento habitacional también se manifiesta en Coahuila. En Saltillo, el valor de la vivienda aumentó entre 15% y 20% durante 2024, mientras las rentas se dispararon hasta 30%, según datos de la Canadevi y reportes del sector inmobiliario local (Zócalo Saltillo, 30.12.24). En Torreón, la Sociedad Hipotecaria Federal registró un alza del 1.2% en el valor hipotecario durante el primer trimestre de 2025 (El Diario de Coahuila, 24.05.25).

Aunque aún no se habla de gentrificación en los mismos términos que en CDMX, expertos alertan sobre un patrón similar: desarrollo acelerado, aumento de precios y desplazamiento silencioso de sectores vulnerables hacia la periferia. El crecimiento de fraccionamientos cerrados y vivienda vertical de alto valor contrasta con la falta de políticas públicas locales orientadas a garantizar el acceso equitativo a la ciudad. E4

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El caso español: propiedad horizontal y fin de las visas doradas

España atraviesa una crisis habitacional estructural. Entre 2022 y 2024, los precios de compra de vivienda crecieron más del 12 % anual, mientras los alquileres acumularon un aumento cercano al 30 %. A esto se suma una oferta limitada de vivienda pública: el parque habitacional de carácter social representa apenas el 1.5 % del total, muy por debajo del promedio europeo (Banco de España, CE, 2025).

Ante este panorama, el Gobierno español activó una serie de reformas profundas para frenar la especulación. Una de las más simbólicas fue la eliminación definitiva de las golden visas: permisos de residencia que se concedían a extranjeros no comunitarios a cambio de inversiones inmobiliarias superiores a 500,000 euros. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril, dio por terminado este mecanismo que había impulsado la compra especulativa en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Palma. Hasta 2023 se habían emitido más de 14,500 visas de este tipo, el 75 % destinadas a ciudadanos extracomunitarios con alto poder adquisitivo.

«La vivienda es un derecho, no un negocio especulativo», declaró la ministra Isabel Rodríguez al anunciar el fin del programa, marcando un giro discursivo y legislativo frente a años de presión social y protestas vecinales (La Moncloa, 03.04.25).

Entre las nuevas regulaciones, destaca la reforma a la Ley de Propiedad Horizontal, que ahora exige el consentimiento del 60 % de los vecinos para que una vivienda se utilice como alojamiento turístico. Con esta medida, el Ejecutivo busca frenar la proliferación de pisos turísticos en zonas tensionadas, una de las principales causas del alza de precios y del vaciamiento de los centros urbanos. Además, se agilizó el proceso judicial para desahucios en casos de ocupación ilegal, reduciendo los plazos a apenas tres días desde la denuncia.

El Gobierno de Pedro Sánchez también presentó en enero de 2025 un paquete de 12 medidas clave para abordar la emergencia habitacional: incluye regulación del alquiler turístico, intervención directa en el mercado, fomento del alquiler asequible y mayor inversión pública. Algunas de estas líneas ya estaban previstas en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que estableció límites a los aumentos en «zonas tensionadas», creó registros de grandes propietarios y reforzó la protección frente a desalojos sin alternativa habitacional.

En paralelo, se lanzó un PERTE (Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica) para la industrialización de vivienda, con respaldo de fondos europeos y un presupuesto de 1,300 millones de euros para construir entre 15,000 y 20,000 unidades anuales. Sin embargo, los resultados están lejos de las metas: de las 244,000 viviendas públicas prometidas, apenas 350 habían sido entregadas a fines de 2024, y algunas partidas clave muestran una ejecución presupuestaria inferior al 50 %.

El empuje político ha respondido, en buena parte, a la movilización ciudadana. En abril de 2025, sindicatos de inquilinas, colectivos vecinales y plataformas por el derecho a la vivienda organizaron protestas simultáneas en 40 ciudades, entre ellas Madrid, Barcelona, Ibiza y Logroño. Bajo consignas como «Acabemos con el negocio de la vivienda», decenas de miles de personas reclamaron un freno al turismo inmobiliario, medidas efectivas contra la especulación y acceso justo a la vivienda en todo el territorio. E4